Vaikka markkina kiitäisi niin oman talouden riskit pohdituttavat

Let's face it, viimeistään perheellisenä toimeentulosta ja sitä kautta myös rahasta, on tullut asia jonka haluaa olevan vakaata ja turvattua. Kun perheen oma asunto on lainojen panttina ja lainat vivutettu tappiin niin kyllähän siinä on käynyt mielessä että mitä jos... 

Vaikka merkittävin sijoituskohteeni asunnot ovat suhteellisen turvallisia sijoituksia niin pörssissä asiat voivat muuttua hetkessä. Työpaikka on tuonut kuvioon aiemmin vakauden, mutta oltuani tovin pois työelämästä tajuan että en ehkä olekaan työnantajalleni korvaamaton. Olen jopa miettinyt pitäisikö ennen lopullista fireä hioa hieman omaa asennetta työpaikalla. Ja hei, särmikkäitä ne timantitkin ovat...

Jotta omat yöunet pysyisivät vastaisuudessakin levollisina olen pitänyt hyvänä tapana pohtia säännöllisin väliajoin erilaisia riskinäkökulmia niin oman talouden kuin globaalien markkinoiden osalta. Varsinkin viime aikoina markkinoiden kiitäessä kohti uusia ennätyslukemia ja sijoitusuutisten vyöryessä iltapäivälehtien palstoille on väkisinkin tullut pohdittua millaista kuplaa tässä puhallellaan ja millaisella käteis/osake/laina -kombolla eteen tulevaan ison volan tai mollivoittoisen markkinan vaiheeseen kannattaa mennä.  

Niinpä viime viikkoina on tullut pyöritettyä kattavampaa riskianalyysia oman talouden osalta. Koska elefantti syödään osissa palastelin tämän kolmeen osaan jotka keskittyvät kukin selkeästi erilaisiin asioihin. Seuraavassa siis oman talouden riskiaspekteja pyöriteltyvä hieman eri näkökulmista. Koska tekstistä tuli loppujen lopuksi pitkä julkaisen sen seuraavissa osissa:

1. Tulomeno -analyysi ja talouden joustovara
2. Oman talouden riskiskenaariot ja niistä toipuminen
3. Ulkoa tulevien riskien arviointi

Tulomeno -analyysi ja talouden joustovara

Riskeille luonteenomaista lienee että ne realisoituvat silloin kun vähiten odottaa tai toivoo. Jo omasta kokemuksesta voin sanoa, että näihin tilanteisiin on aina helpompi mennä kun asiaa on pohtinut ennakkoon ja mikäli oma (taloudellinen) tilanne joustaa yllättävien asioiden ilmaantuessa. Mikäli talous on vedetty kireälle kuin viulunkieli on pieneenkin muutokseen mukautuminen paljon vaikeampaa. 

Siksi avaan riskien tarkastelun oman talouden tulomeno -analyysilla ja sen joustovaran määrittämiselllä. Tämä kirkastaa oman talouden tilanteen, kuten mistä ja kuinka tuloja tulee sekä millaisia menoja taloudessa on. Menot jaotellaan pakollisiin menoihin sekä niihin, mistä on mahdollista tinkiä, vaikka sitten tilapäisesti. Tästä muodostuva joustovara kertoo myös miten hyvin talous kestää turbulenssia ilman että se ottaa osumaa isommassa kuvassa.

Tulot

Tällä hetkellä tuloni muodostuvat vanhempainrahasta sekä pääomatuloista. Merkittävä osa pääomatuloista tulee vuokratuottoina neljän kohteen kautta. Tämän lisäksi saan säännöllistä osinkotuloa.

Tulolaskelma netto eur/kk
- Vanhempainraha: 2600 
- Pääomatulo sijoitusasunnoista: 1100
- Pääomatulo osingoista (ka): 75

Yhteensä 3775 euroa/kuukausi

Vanhempainraha jatkuu marraskuun loppuun ja sen jälkeen sinnittelen jonkin aikaa kodinhoidontuella jolloin omat tuloni putoavat 1575 euroon. Pian vuoden alusta on tarkoitus palata työelämään jolloin töistä saatava nettopalkka tulee olemaan noin 5000 euroa kuussa, jonka myötä kokonaistulot nousevat 6100 euroon. Tärkeänä havaintona, tulojen nousussa on huomioitu nouseva ansiotuloveroprosentti.

Sijoitusasuntojen pääomatulot ovat periaatteessa hyvin ennustettavat, sillä vuokra ja vastikkeet pysyvät samassa tai melko samassa kuukaudesta toiseen. Tyhjät kuukaudet ovat kuitenkin mahdollisia ja nakertavat loven kokonaistuloihin, sillä asunnoista on kuitenkin maksettava kiinteät kustannukset.

Menot

Menot muodostuvat karkeasti jakaen elämiseen liittyvistä kuluista sekä sijoittamisen kuluista. Elämisen kuluihin lasken asumisen (vastike, sähkö, vakuutukset yms), liikkumisen (bensa, autolaina, verot ja vakuutukset) sekä ruokakulut ja muut menot (lääkkeet, vaatteet, viihde, harrastukset). 

Sijoittamisen menoihin taas lasken lainanlyhennykset omasta sekä sijoitusasunnoista. Sijoitusasuntojen vastikkeita en huomioi laskelmassa sillä ne on jo vähennetty nettovuokratuloa laskettaessa.

Talouden menot eur/kk (puoliksi maksettavat):
- asumisen kulut: 650 
- liikkuminen (sis. autolainan lyhennyksen elokuuhun 2022 saakka) 1200
- ruoka 1200 
- muut menot: 500 

Sijoittamisen menolaskelma eur/kk (yksin maksettavat):
- lainojen lyhennykset (oma) 1500
- lainojen lyhennykset (sijoituslainat) 1300

Yhteensä 3550 (50%) + 2800 = 4575 euroa/kuukausi, elokuun 2022 jälkeen 4125 euroa/kuukausi

Joustovara

Yllä oleviin summiin pääsemiseen ei liity mitään suurta ponnistelua suuntaan tai toiseen. Tulot tulevat aikalailla itsekseen sillä lasken myös vuokratulon passiiviseksi vaikka vaatiikin ajoittain hieman vaivaa. Menojen osalta asumisen kuluihin on käytännössä hyvin vaikea vaikuttaa sillä sähköt ja vakuutukset kilpailuttamalla säästö on vain korkeintaan muutamia kymppejä kuussa. 

Myös liikkumisen kulut ovat melko muuttumattomat sillä ainakaan tässä vaiheessa autosta luopuminen ei olisi mielekästä eikä järkevää. Liikkumiseen liittyvät kulut pienenevät elokuusta 2022 alkaen autolainan päättyessä.

Ruoka ja muut menot tarjoavat mahdollisuuden jonkinasteiseen säästöön: uskon että pystyisimme nipistämään näistä menoista suhteellisen helposti (reality check!) noin 400-600 euroa kuussa, joka vastaisi omassa budjetissani 200-300 euroa kuussa. Melko suuri osa tästä kertyisi jo ulkona syömisen vähentämisestä ja heräteostosten minimoinnista ruokakaupassa. Kuitenkin pienen realismihetken jälkeen en lähde perustamaan laskelmaani tähän, sillä en usko että tämä olisi kestävää ja toteutettavissa pitkässä juoksussa.

Sen sijaan sijoittamisen menoissa on paljon mahdollisuuksia joustoon. Pankkini tarjoaa mahdollisuutta lyhennysjoustoon, jonka olen aktivoinut kaikkiin lainoihini. Tarkistin tämän hetken tilanteen jäljellä olevan lyhennysjouston osalta ja sitä on jäljellä omille asuntolainoille 2,5 ja 16 kuukautta sekä sijoituslainoille 18 ja 25 kuukautta. 

Näin laskien sijoitusmenot joustaisivat portaissa siten, että kuukausittain maksettavien sijoitusmenojen minimi kasvaisi ajan myötä seuraavasti (suluissa kuukausittaiset kokonaismenot):

• kuukausi 1-2: 65 eur/kk (kokonaismenot yhteensä 1940 euroa)
• kuukausi 3-16: 950 eur/kk (2725 / elokuu 2022 jälkeen 2275)
• kuukausi 17-18: 1350 eur/kk (2675)
• kuukausi 19-25: 2000 eur/kk (3325)
• kuukausi 26 ja eteenpäin:  2800 eur kk (4125)

Tämä tarkoittaisi siis että tarpeen vaatiessa pystyn skaalaamaan omia menojani reilusta neljästä tonnista hieman alle kahteen tonniin kuussa pariksi kuukaudeksi. Tämän jälkeen pystyisin pitämään menot vielä yli vuoden ajan alle kolmessa tonnissa kuussa. 

Johtopäätöset ja tilanneanalyysi

Yllä lasketuista talouden tuloista ja menoista näkee hyvin nopeasti että tällä hetkellä talous ei ole tasapainossa vaan se on 800 euroa kuussa alijäämäinen. Tämä oli kuitenkin tiedossa jo äitiyslomalle jäädessä ja sen sijaan että esimerkiksi maksaisin pienempiä lainanlyhennyksiä niin että menot vastaisivat tuloja, säästin äitiyslomaa varten puskurin, josta katan tämän alijäämän. 

Heinäkuuhun saakka pärjäsin puskuriin koskematta, tästä suuri kiitos alkuvuoden tulospalkkioille sekä tämän vuoden lomarahoille. Puskurin koko tätä kirjoittaessa on noin 10.000 euroa. Puskuria hyödyntäen selviäisinkin nykyisillä tuloilla ja menoilla lähes 1,5 vuotta. Valitettavasti vanhempainpäivärahan päättyminen häämöttää jo reilun parin kuukauden päässä, jolloin talous putoaa noin 3000 euroa kuussa alijäämäiseksi. Tämä tarkoittaisi etten selviäisi puskurin varassa edes neljää täyttä kuukautta vaan viimeistään huhtikuussa 2022 pitäisi palata työelämään.

Mikäli työhön palaaminen ei tuolloin syystä tai toisesta onnistuisi tai maistuisi turvautuisin heti vanhempainpäivärahan päättyessälyhennysjoustoon. Tämä tapahtuisi tämän vuoden joulukuussa ja silloin talouden menot (palkit) suhteutettuna tuloihin (alempi viiva) näyttäisi seuraavalta.

 

Huomioiden elokuussa 2022 pois maksetun autolainan vaikutuksen menoihin pärjäisin lyhennysjoustolla ja puskurilla helmikuun 2023 loppuun saakka. Ajatusleikkiä on mahdollista jatkaa vielä hieman - mikäli nipistäisin ruokamenoistani tuon yllä mainitun 200 euroa kuussa pärjäisin jo kesäkuun 2023 loppuun saakka. 

Rehellisesti sanottuna tämä laskelma yllätti itseni ja antaa myös hieman lisämotivaatiota ajatukseen taloudellisesta riippumattomuudesta. Jo nyt sijoitukseni mahdollistaisivat lähes parin vuoden kotona olemisen mikäli mitään yllättävää ei tulisi ja pystyn pitämään menoni kurissa. 

Tästä päästään kuitenkin riskien tarkastelun ytimeen - mikäli mitään yllättävää ei tulisi. Yleensä kun näin ajattelee jotain yllättävää myös ilmaantuu. Rehellisesti sanottuna en myöskään usko että menojen pitäminen pysyvästi näin alhaalla onnistuisi kivutta. Tämä ajatusleikki ei myöskään anna yhtään armoa tyhjien kuukausien, vuokrarästien tai korkojen nousun osalta. Tulojen ja menojen analysoinnin pohjalta uskallan todeta että joustoa löytyy noin vuodeksi, mutta seuraavassa osassa pureudun tarkemmin siihen miten talous käyttäytyy yllättävien asioiden osuessa kohdalle erilaisten riskiskenaarioiden kautta. 

Kuvat Unsplash / Unsplash.

Elokuun tapahtumat - sulovileninä elomarkkinoilla

Mietin kovasti mitä kirjaisin muistiin elokuusta, jonka haluaisin myöhemmin palauttaa mieliini kuukausikatsauksia selatessani. Elokuu lähti liikkeelle kovin sateisissa merkeissä, mutta loppukuu nautittiin vielä kesäisistä ilmoista. Kuten säät, myös oma salkkuni oli alkukuusta alavireinen mutta otti reipasta spurttia kuun loppua kohden. Tein elokuun aikana useampia ostoja "kun halvalla sain" ja osakkeisiin tuli lisättyä toistaiseksi vuoden korkein summa, lähes 9000 euroa. Päällimmäisenä elokuusta jäi kuitenkin mieleen se että sijoituksiin liittyviä asioita oli paljon vaikka olisin sisimmässäni toivonut henkisen loman jatkuvan vielä hieman pidempään.  

Jostain syystä tänä vuonna lomalta paluu nimittäin työllisti myös sijoitusten osalta tavanomaista enemmän. Verottaja lähestyi kahdellakin eri lisäselvityspyynnöllä, joista toinen liittyi vanhoihin lainoihin ja toinen omaisuuden hankintahintoihin. Tätä varten kaivelin lainapapereita jotka löytyivät verkkopankista kätevästi kun taas kauppakirjat löytyivät helposti omasta arkistosta. Ihmetystä herätti se, ettei Nordean kautta ostetuista osakkeista ollut mennyt tietoja verottajalle, joka kyseli tositteita omistuksista. Jotenkin olin kuvitellut tämän olevan automaatiomutta onneksi myös kauppalaskelmat löytyivät pienen etsimisen jälkeen. 

Neuvottelin pankin kanssa kahta eri lainaa, toista asuntokauppoihin ja toista taloyhtiölainan maksua varten jolla saan tuloutetut kertasuoritukset vähennyksiin jo kuluvalle vuodelle. Vielä loppukuusta vuokralainen sanoi yhden kohteista irti mikä käynnisti remonttisuunnittelun. Tarjouspyyntöjä, issareita, lainalaskelmia, aikataulutusta  ja niin edelleen. 

Pörssin osalta elokuu oli mukavaa nousua. Hermoilua oli selkeästi nähtävissä ja tuntui että vahvoja nousuja tehneiden tulosjulkistajien kurssi laski hyvistä neljännesluvuista huolimatta. Tämä tapahtui esimerkiksi Harvialle jota päädyinkin ostamaan salkkuuni tulosuutisten jälkeisestä laskusta. Elokuun lopussa arvopaperisalkku päätti jälleen uutiin ATH-lukuihin kun taas käteisen osuus pieneni ostojen myötä voittaen myös indeksin. 

Elokuun kehitys näytti osiin purettuna seuraavalta. 

Elokuu 2021
Varat
Lisätty pääoma sijoituksiin	6130,00 euroa
Lisätty pääoma talletuksiin	-7208,00 euroa
Osingot, netto	0,00 euroa
Sijoitusten arvonnousu	2253,41 euroa
Muutos	1175,41 euroa
Velat
Asuntolaina	-1550,00 euroa
Sijoituslainat	-800,00 euroa
Muu luotto	-450,00 euroa
Muutos	- 2800,00 euroa
Nettovarallisuus muutos	3 975,41 euroa
Velkaantumisaste	47,1%

Osakkeet ja rahastot

Elokuussa tein yhteensä yhdeksän kauppaa, ostojen yhteisarvo hieman vajaa 9000 euroa:

• Marimekko osto á 71,08 eur
• Harvia osto á 58,54 eur
• Fortum lisäys á 25,14 ja 24,98 (ost & aot)   
• Nordea lisäys á 9,86 eur
• Investor A lisäys 204 sek
• Coca Cola osto 56,64 usd
• Olvi lisäys á 51,10 eur

Elokuun kauppoja on enemmän kuin alunperin suunnittelin. Tai oikeastaan kauppojen lukumäärälle ei ole suunnitelmaa, vaan olen suunnitellut paljonko laitan rahaa pörssiin kuukausittain. Tässä kuussa mentii yli nelinkertaisesti. Marimekko, Harvia ja Coca Cola olivat suunnittelemattomia ostoja, muut osakkeet (Fortum, Investor, Nordea ja Olvi) taas suunniteltuja lisäyksiä. 

Marimekko ja Harvia ovat molemmat yhtiöitä, joita olen seurannut jonkin aikaa ajatuksena lisätä jompaa kumpaa joskus salkkuun. Molemmat droppasivat elokuussa ja päätin tarttua tilaisuuteen. Marimekon osalta päätös oli oikea, Harvian ei. Ostin Harviaa osaridroppiin, sillä mielestäni tulos oli hyvä vaikkakin markkina odotti selvästi jotain ihmeellistä. Valitettavasti reilu pari viikkoa tästä ankkurisijoittaja myi ison potin omistuksistaan ja kurssi laski dramaattisesti. Olisin lisännyt osaketta tähän pudotukseen mutta koska käytin käteistä elokuussa reilummin en pystynyt sitä irroittamaan tähän jälkimmäiseen selkeään ostopaikkaan. Opetus itselle että tilillä pitäisi aina olla pieni hätäkassa tällaisia paikkoja varten. Coca cola tarttui Nordnetin synttärikamppiksesta tarkoituksena kasvattaa osinkovirtaa ja jenkkien painoa salkussa. 

Muut ostot olivat suunniteltuja lisäyksiä olemassa oleviin positioihin arvo-osuustilillä ja osakesäästötilillä. Fortum ja Nordea kuuluivat Nordnetin kamppikseen joten ostin pienehköt erät pyöristääkseni omistukset seuraaviin tasalukuihin. Investor ja Olvi ovat olleet hankintalistalla ajatuksena kasvattaa omistusta vähäriskisissä ja -volaisissa yhtiöissä. 

Salkkuni tuotto sisältäen sekä osakkeet että rahastot oli elokuussa +3,81% (vastaavasti OMXHPI +0,97%, DJI +1,21%). Arvonnousu salkussa oli huimaa, elokuu oli vuoden toiseksi paras kuukausi 2250 euron arvonnousulla. Huomaan että vauhtisokeus alkaa vaivaamaan, sillä summa tuntui ensin keskinkertaiselta suoritukselta kunnes totesin Excelistä että vain huhtikuun arvonnousu on olut tähän mennessä suurempi.

Salkkujen tuotot salkun suuruusjärjestyksessä:

• Pääsalkku +3,36%
• Nordea kansainväliset +3,4%
• eQ rahastot +1,2%
• OST +5,99%
• Seligson rahastot 1,9%

Osingot

Elokuun osinkokertymä oli 0 euroa.

Vuokratulot

Jos viime kuu oli asuntosijoittamisen osalta tylsää niin elokuussa taas tapahtui. Kesän jäljiltä järjestettiin vihdoin putkiremonttikohteen yhtiökokous, jossa päätettiin remonttilainojen jyvityksestä. Tällä kertaa tehtiin itseäni miellyttävä ja tilanteessa ainoa oikea päätös tulouttaa putkiremontin kertasuoritukset, joten maksaessani sen kerralla saan pariksi seuraavaksi vuodeksi vähennyksiä niin että käteen jää vuokratulosta isompi potti.

Samaten elokuussa yksi vuokralaisista ilmoitti muuttavansa pois. Kyseinen yksiö on remontin tarpeessa, joten starttasin remontin valmistelut. Kohteen keittiö tuottaa päänvaivaa ja ainakin toistaiseksi keittiöfirmoista saadut tarjoukset ovat olleet harmittavan vaikeita verrata keskenään. Isoin haaste tulee siitä että hinnoista puuttuu muun muassa sähkö- ja putkityöt.

Koska putkiremontti ja yksiön keittiö- ja pintaremontti ovat yhdessä sen verran iso meno päädyin alkuperäisestä suunnitelmasta poiketen rahoittamaan putkiremontin lainalla. Suoraan pankin kautta otettu laina tarjoaa enemmän joustavuutta maksuaikataulujen suhteen ja tällä hetkellä näyttäisi että laina tulee olemaan 12kk bullet-laina. Tämä jättää omalle taloudelle joustavuutta, sillä putkiremontti ja yksiön olisivat syöneet kaikki säästössä olevat käteiset.

Elokuun vuokratulo oli tuttu 3022 euroa, josta nettovuokra (vuokratulo - vastikkeet - korot - verot) oli elokuun ennakkoverojen jälkeen 1573,75 euroa. Vuokrakohteiden lainanlyhennysten jälkeen kassavirraksi jäi 773,75 euroa. 

Lainat

Lainat lyhenivät heinäkuussa yhteensä 2800 euroa. Niistä 1550 oli oman asuntolainan lyhennyksiä, 800 euroa sijoituslainan sekä 450 euroa muun lainan lyhennyksiä. Lainanlyhennysten jälkeen vuokra-asuntojen nettotulo oli yllä mainittu 1573,75 euroa, joten näin ollen omaa rahaa velkojen lyhennyksiin tarvittiin 1226,25 euroa (vs heinäkuu 982,29 euroa). 

Yhteenveto

Elokuu oli ensimmäinen kuu tänä vuonna kun jouduin koskemaan säästöihini. Nostin elokuussa 1078 euroa, joilla ostin molempien lasten arvo-osuustileille osakkeita Nordnetin elokuun synttärikampanjasta. Varat menivät siis hyvään käyttöön, mutta tiedostan että omaa rahankäyttöä pitäisi suitsia. Kotiäiti-vuotta ja sitä kautta pienempiä tuloja on vielä jäljellä neljä kuukautta ja toivon että en joudu liikaa tukeutumaan säästöihini tänä aikana. Elokuun osalta menot huitelivat kolmessa tonnissa koostuen lähinnä ruokamenoista ja lapsille ostetuista jutuista. 

Varallisuus jatkoi kasvuaan siitäkin huolimatta että nostin reilun tonnin säästöistä pois, sillä sijoitusten arvo kasvoi tätä enemmän. Elokuu oli vuoden seitsemän kuukausi jolloin sijoitusten arvo nousi edelliseen kuuhun verrattuna. Nousua on jatkunut yhtä kyytiä helmikuusta saakka ja elokuun 2250 euron arvonnousu oli vuoden toiseksi suurin (huhtikuun arvonnousu oli 2500 euroa). 

Nettovarallisuuteni kasvoi yhteensä  3 975,41 eurolla, joka oli 1733,97 euroa vähemmän kuin heinäkuussa. Elokuussa en lisännyt uutta pääomaa säästööihin (vs. heinäkuun lisäys 1691 euroa).

Varat kasvoivat ja velat lyhenivät aavistuksen suunnitelmaa enemmän. Velkaantumisaste painui 0,3 %-yksikköä alemmas ollen 47,1%. Mikäli tämä tahti jatkuu vuoden loppuun saakka tulen saavuttamaan tavoitteen kerryttää 80 000 euroa varallisuutta äitiyslomavuoden aikana.

Aiemmat kuukausiraportit pääset lukemaan täältä, vuosineljänneksittäin päivittyvä erittely omaisuuden euromääristä taas löytyy täältä. 

Photos from Unsplash, Unsplash, Harvia, Marimekko