Syyskuussa maailma tuntui ainakin pienissä määrin palailevan kohti normaalimpia uria: rokotuskattavuus kasvaa ja ainakin omassa lähipiirissä innostuttiin reissaamaan ja liikkumaan vapaammin. Syyskuu toi mukanaan kirpeämmät ilmat joiden myötä oli rentouttavaa nauttia takkatulen lämmöstä mökillä. Ja yhtä nopeasti kuin kesä kääntyi syksyksi, karhut rymistelivät markkinoita säikyttelemään. Pelkojen syyt vaihtelivat niin inflaatiohuolista ja elvytyksen loppumisesta kiinalaisen Evergranden maksuongelmiin. Kiinteistöjätti missasi syyskuussa pari velkojensa koronmaksua ja kerrannaisvaikutukset heiluttelevat edelleen pörssejä ympäri maailman. Osataan se elvytys Kiinassakin, jossa paikallinen keskuspankki laski miljardeja rahaa pelkästään yhden päivän aikana systeemiin rauhoitellakseen sijoittajien hermoja.
Siinä missä maailmalla jännitettiin Evergranden velkoja päädyin itse kuittaamaan itselleni taas lisää lainaa. Tällä kertaa vain 20.000 euroa jolla maksan pois vuokrakaksion putkirempan. Tililläkin olisi ollut omaa rahaa laskun maksuun kerralla pois, mutta päädyin käyttämään lainarahaa koska tarvitsen puskuria loppuvuodeksi enkä halua ahtaa itseni taloudellisesti tiukkaan rakoon mikäli jotain yllättävää sattuu. Tiedä vaikka loppuvuosi tarjoilisi yllättäviäkin ostopaikkoja!
Syyskuussa koitti vihdoin myös odotettu ja pelätty ensimmäinen kuukausi tälle vuodelle jolloin salkkuni arvo laski edelliseen kuukauteen verrattuna. Kun oikein mietin niin viime vuoden loka-marraskuun taitteen lisäksi tämä taitaa olla toinen kerta sitten koronakuopan kun salkun kokonaisarvo niiaa edellistä alemmaksi.
Salkun arvon putoamisen lisäksi syskuu tuntui olevan muutenkin tuhlaamisen juhlaa: vuokrayksiön osalta lyötiin lukkoon kohteen remontti, rahaa tulee palamaan useita tonneja. Lisäksi henkilökohtaisen talouden menot olivat syyskuussa normaalia suuremmat muutaman kalliimman hankinnan myötä. Näitä varten joudun myös koskemaan puskuriin toista kuukautta putkeen. Kaikkein kalleimmaksi tuli kuitenkin edellä mainitut kurssilaskut pörssissä jotka lohmaisivat 6% salkun arvosta pois.
Syyskuun kehitys näytti osiin purettuna seuraavalta (putkiremontti eliminoiden).
| Syyskuu 2021 | |
| Varat | |
| Lisätty pääoma sijoituksiin | 0,00 euroa |
| Lisätty pääoma talletuksiin | -885,00 euroa |
| Osingot, netto | 83,57 euroa |
| Sijoitusten arvonnousu | -4621,34 euroa |
| Muutos | -5422,77 euroa |
| Velat | |
| Asuntolaina | -1350,00 euroa |
| Sijoituslainat | -500,00 euroa |
| Muu luotto | -450,00 euroa |
| Muutos | -2 300,00 euroa |
| Nettovarallisuus muutos | -3 122,77 euroa |
| Velkaantumisaste | 47,1% |
Kurssilaskun myötä velkaantumisaste pysyi itseasiassa täsmälleen samassa kuin elokuun lopussa. Kokonaiskuva on kuitenkin hieman toisennäköinen kun huomioidaan putkiremontti ja uusi laina, palaan siihen tuonnempana!
Osakkeet ja rahastot
Syyskuussa tein yhden ainoa kaupan, ostin toisen satsin Marimekkoa hintaan 74,20 euroa. Kieltämättä tämän kaupan kohdalla on peiliin katsomisen paikka, sillä menin fiiliksen pohjalta ostamaan lisää posarin yhteydessä. Pidän Marimekosta brändinä ja huomaan että se vaikuttaa päätöksentekoon. Uskon edelleen Marimekkoon yrityksenä, suorittaminen on ollut vahvaa, mutta arvostustaso on jo korkeahko. Samalla rahalla olisi voinut löytyä muitakin ostokohteta syyskuun dipeistä, kuten seurannassa oleva TietoEVRY. Tästä voin vain ottaa opiksi ja tunnistaa hetket jolloin ostopäätös on enemmän implsiivinen kuin harkittu.
Salkkuni tuotto sisältäen sekä osakkeet että rahastot oli elokuussa -6,4% (vastaavasti OMXHPI -6,0%, DJI -2,74%). En tiedä vielä olenko enemmän helpottunut koska tervehdyttävästä pudotuksesta vaiko harmissani salkun laskusta. Pitkässä juoksussa lienee parempi että pahimpia ilmoja puhallellaan rauhallisesti pois.
Salkkujen tuotot salkun suuruusjärjestyksessä:
- Pääsalkku -6,52%
- Nordea salkku (kansainväliset) -0,25%
- eQ rahastot -8,36%
- OST -8,71%
- Seligson rahastot +4,58%
Osingot
Syyskuussa jatkuivat osingonmaksut ja osinkoja kertyi yhteensä 98,57 euroa. Verojen jälkeen tilille jäi 83,57 euroa, osa osingoista tuli OST:lle joten verot menevät vasta rahaa nostettaessa.
Syyskuussa jatkuivat osingonmaksut ja osinkoja kertyi yhteensä 98,57 euroa. Verojen jälkeen tilille jäi 83,57 euroa, osa osingoista tuli OST:lle joten verot menevät vasta rahaa nostettaessa.
Vuokratulot
Syyskuu oli mahdollisesti vuoden viimeinen kuu, jolloin kaikki kohteet ovat vuokralla. Yksiön vuokralainen muutti asunnosta pois ja kohteessa alkaa remontti lokakuussa. Hommat ovat vielä aika vaiheessa, mutta uusiksi menevät ainakin kaikki seinäpinnat, lattia ja keittiö. Jos budjetti antaa periksi tarkoitus olisi myös hieman päivittää kylpyhuonetta.
Syyskuussa vuokria tuli vielä yhteensä 3022 euroa. Syyskuulle osui yksi ylimääräinen vastike liittyen putkiremonttiin mutta toisaalta putkiremontin maksettuani vapauduin loppuvuodeksi ennakkoveroista. Ilman putkiremontin laskua nettovuokra (vuokratulo - vastikkeet - korot - verot) oli 1593,66 euroa. Sijoituslainojen lainanlyhennysten jälkeen kassavirraksi jäi 593,66 euroa.
Putkiremontin lasku oli 19.700 euroa. Tämä vie käytännössä tämän vuoden vuokratulon nolliin, eli loppuvuoden ennakkoveroja ei tarvitse tilittää. Yksiön remontin myötä tälle vuodelle kertyy hieman alijäämää, joten voin katsoa teenkö loppuvuonna veromyyntejä vai siirtyykö alijäämä ensi vuoden vuokratulojen vähennyksiin.
Lainat
Syyskuussa nostin elokuussa neuvotellun sijoituslainan kaksion putkiremontin maksamiseen. Rahaa ehti olla 20 000 euroa extraa tilillä vuorokauden ajan, jonka jälkeen tili tyhjeni ja kaksio muuttui jälleen velattomaksi. Näillä näkymin maksan lainan kerralla pois syyskuussa 2022.
Muuten lainat lyhenivät hieman suunniteltua vähemmän yhteensä 2300 eurolla. Niistä 1350 oli oman asuntolainan lyhennyksiä, 500 euroa sijoituslainan sekä 450 euroa muun lainan lyhennyksiä. Sijoitusasuntojen kassavirran lisäksi omaa rahaa velkojen lyhennyksiin tarvittiin 706,34 euroa (vs elokuu 1226,25 euroa).
Kirjaustekninen pohdinta
Syyskuun kuukausikatsauksen kirjoituksessa kesti pitkään koska mietin miten toteutan putkiremonttilainan noston ja maksun kirjauksen. Käytännössä siis nostin 20.000 euron lainan, jolla maksoin 19.700 euron putkiremontin kertasuorituksen. Asunnon todellinen arvo siis nousi kertalaakista vähintään tämän verran. Pohdin käytännössä neljän eri vaihtoehdon välillä joista jokaisella on puolensa:
- kirjaan molemmat vasta vuoden vaihteessa
Nostettu laina on bullet, eli lyhennys tapahtuu vasta vuoden kuluttua kerralla. Näin seuranta säilyy neutraalina muiden muuttujien osalta
> ei hyvä koska velkaantumisasteen laskenta heittää häränpyllyä - kirjaan vain lainan, en muuta asunnon arvoa
Asunnon arvo on subjektiivinen toisin kuin velkojen määrä. Näin seuranta omaisuuden arvon karttumisesta pysyy neutraalina ja velkaantumisaste todenmukaisena
> huono, koska maksettu putkiremontti pitäisi näkyä melko suoraan asunnon arvossa verrattuna asuntoon jossa lainaa maksamatta - kirjaan lainan ja nostan asunnon arvoa putkiremontin verran
Loogisesti ajatellen asunnon arvon pitäisi nousta putkiremontin kulun verran. Muutos olisi neutraali, sillä laina ja asunnon arvo kumoaisivat toisensa
> tämä olisi muuten totuudenmukaisin vaihtoehto, mutta asuntojen hinnat ovat nousseet niin huimasti Helsingissä, että tällä muutoksella asunnon neliöhinta on 600 euroa per neliö alempi kuin vastaavan huonokuntoisemman taloyhtiössä, jossa ei ole tehty julkisivuremonttia - kirjaan lainan ja päivitän asunnon hinnan
Ajatuksena olisi päivittää asunnon hinta lähemmäs markkinahintaa jättäen se kutenkin 10-15% alemmaksi jotta arvostus olisi varmasti kohdillaan
> tämä olisi asunnon arvon kohdalta realistisin vaihtoehto, mutta muu seuranta näyttäisi laskukuun osalta positiiviselta vaikka salkku tuli roimasti alas
Päädyin lopulta vaihtoehtoon 4, siten että kirjasin ylle ensin kuukauden luvut ilman kumpaakaan putkiremontin vaikutusta (asunnon arvon nousu, nostettu sijoituslaina) ja alle samat luvut korostaen vaikutukset kertaluontoisina muutoksina. Toivottavasti tämä selkiyttää kuviota!
Syyskuu 2021 (*) kertaluontoinen putkiremontti) Varat Lisätty pääoma sijoituksiin 0,00 euroa Lisätty pääoma talletuksiin -885,00 euroa Osingot, netto 83,57 euroa Sijoitusten arvonnousu -4621,34 euroa Sijoitusasuntojen arvonnousu* 25 000 euroa Muutos 19 577,23 euroa Velat Asuntolaina -1350,00 euroa Sijoituslainat -500,00 euroa Muu luotto -450,00 euroa Nostettu sijoituslaina* 20 000 euroa Muutos 17 200,00 euroa Nettovarallisuus muutos 2 377,23 euroa Velkaantumisaste 47,9%
Syyskuussa nostin elokuussa neuvotellun sijoituslainan kaksion putkiremontin maksamiseen. Rahaa ehti olla 20 000 euroa extraa tilillä vuorokauden ajan, jonka jälkeen tili tyhjeni ja kaksio muuttui jälleen velattomaksi. Näillä näkymin maksan lainan kerralla pois syyskuussa 2022.
Muuten lainat lyhenivät hieman suunniteltua vähemmän yhteensä 2300 eurolla. Niistä 1350 oli oman asuntolainan lyhennyksiä, 500 euroa sijoituslainan sekä 450 euroa muun lainan lyhennyksiä. Sijoitusasuntojen kassavirran lisäksi omaa rahaa velkojen lyhennyksiin tarvittiin 706,34 euroa (vs elokuu 1226,25 euroa).
Kirjaustekninen pohdinta
Syyskuun kuukausikatsauksen kirjoituksessa kesti pitkään koska mietin miten toteutan putkiremonttilainan noston ja maksun kirjauksen. Käytännössä siis nostin 20.000 euron lainan, jolla maksoin 19.700 euron putkiremontin kertasuorituksen. Asunnon todellinen arvo siis nousi kertalaakista vähintään tämän verran. Pohdin käytännössä neljän eri vaihtoehdon välillä joista jokaisella on puolensa:
- kirjaan molemmat vasta vuoden vaihteessa
Nostettu laina on bullet, eli lyhennys tapahtuu vasta vuoden kuluttua kerralla. Näin seuranta säilyy neutraalina muiden muuttujien osalta
> ei hyvä koska velkaantumisasteen laskenta heittää häränpyllyä - kirjaan vain lainan, en muuta asunnon arvoa
Asunnon arvo on subjektiivinen toisin kuin velkojen määrä. Näin seuranta omaisuuden arvon karttumisesta pysyy neutraalina ja velkaantumisaste todenmukaisena
> huono, koska maksettu putkiremontti pitäisi näkyä melko suoraan asunnon arvossa verrattuna asuntoon jossa lainaa maksamatta - kirjaan lainan ja nostan asunnon arvoa putkiremontin verran
Loogisesti ajatellen asunnon arvon pitäisi nousta putkiremontin kulun verran. Muutos olisi neutraali, sillä laina ja asunnon arvo kumoaisivat toisensa
> tämä olisi muuten totuudenmukaisin vaihtoehto, mutta asuntojen hinnat ovat nousseet niin huimasti Helsingissä, että tällä muutoksella asunnon neliöhinta on 600 euroa per neliö alempi kuin vastaavan huonokuntoisemman taloyhtiössä, jossa ei ole tehty julkisivuremonttia - kirjaan lainan ja päivitän asunnon hinnan
Ajatuksena olisi päivittää asunnon hinta lähemmäs markkinahintaa jättäen se kutenkin 10-15% alemmaksi jotta arvostus olisi varmasti kohdillaan
> tämä olisi asunnon arvon kohdalta realistisin vaihtoehto, mutta muu seuranta näyttäisi laskukuun osalta positiiviselta vaikka salkku tuli roimasti alas
| Syyskuu 2021 (*) kertaluontoinen putkiremontti) | |
| Varat | |
| Lisätty pääoma sijoituksiin | 0,00 euroa |
| Lisätty pääoma talletuksiin | -885,00 euroa |
| Osingot, netto | 83,57 euroa |
| Sijoitusten arvonnousu | -4621,34 euroa |
| Sijoitusasuntojen arvonnousu* | 25 000 euroa |
| Muutos | 19 577,23 euroa |
| Velat | |
| Asuntolaina | -1350,00 euroa |
| Sijoituslainat | -500,00 euroa |
| Muu luotto | -450,00 euroa |
| Nostettu sijoituslaina* | 20 000 euroa |
| Muutos | 17 200,00 euroa |
| Nettovarallisuus muutos | 2 377,23 euroa |
| Velkaantumisaste | 47,9% |
Yhteenveto
Syyskuu jatkui samoilla linjoilla elokuun kanssa sen suhteen, että jouduin kuluttamaan säästöjäni kattaakseni elämisen kuluja. Nostin syyskuussa 885 euroa puskurista lainanlyhennyksiin ja omiin menoihin. Vaikka jo ennakkoon oli tiedossa, että äitiyslomalla tulot eivät tule riittämään menojen kattamiseen tuntuu kuitenkin ikävältä syödä jo säästettyjä rahoja. Muistutan itselleni aika-ajoin että säästöt olivat tarkoitettu tätä varten ja olen oikeasti onnellinen siitä, että säästöni mahdollistavat sen että voin tehdä haluamiani asioita vaikken ole töissä.
Uuden lainan myötä velkaantumisaste pomppasi hieman suuremmaksi ollen syyskuun lopussa 47,9% (vrt. elokuu 47,1%).
Jätän lukijan tulkinnan varaan sen kumpi on oikeampi mittari nettovarallisuuden arvolle. Ilman putkiremontin vaikutusta nettovarallisuuteni muutos syyskuussa oli -3122,77 euroa. Mikäli olet vahvasti jomman kumman laskentatavan puolella olisi kiinnostavaa kuulla perustelut kommenttikentässä!
Aiemmat kuukausiraportit pääset lukemaan täältä, vuosineljänneksittäin päivittyvä erittely omaisuuden euromääristä taas löytyy täältä.
Ei kommentteja:
Lähetä kommentti