Vaikka merkittävin sijoituskohteeni asunnot ovat suhteellisen turvallisia sijoituksia niin pörssissä asiat voivat muuttua hetkessä. Työpaikka on tuonut kuvioon aiemmin vakauden, mutta oltuani tovin pois työelämästä tajuan että en ehkä olekaan työnantajalleni korvaamaton. Olen jopa miettinyt pitäisikö ennen lopullista fireä hioa hieman omaa asennetta työpaikalla. Ja hei, särmikkäitä ne timantitkin ovat...
Jotta omat yöunet pysyisivät vastaisuudessakin levollisina olen pitänyt hyvänä tapana pohtia säännöllisin väliajoin erilaisia riskinäkökulmia niin oman talouden kuin globaalien markkinoiden osalta. Varsinkin viime aikoina markkinoiden kiitäessä kohti uusia ennätyslukemia ja sijoitusuutisten vyöryessä iltapäivälehtien palstoille on väkisinkin tullut pohdittua millaista kuplaa tässä puhallellaan ja millaisella käteis/osake/laina -kombolla eteen tulevaan ison volan tai mollivoittoisen markkinan vaiheeseen kannattaa mennä.
Niinpä viime viikkoina on tullut pyöritettyä kattavampaa riskianalyysia oman talouden osalta. Koska elefantti syödään osissa palastelin tämän kolmeen osaan jotka keskittyvät kukin selkeästi erilaisiin asioihin. Seuraavassa siis oman talouden riskiaspekteja pyöriteltyvä hieman eri näkökulmista. Koska tekstistä tuli loppujen lopuksi pitkä julkaisen sen seuraavissa osissa:
1. Tulomeno -analyysi ja talouden joustovara
2. Oman talouden riskiskenaariot ja niistä toipuminen
3. Ulkoa tulevien riskien arviointi
Tulomeno -analyysi ja talouden joustovara
Riskeille luonteenomaista lienee että ne realisoituvat silloin kun vähiten odottaa tai toivoo. Jo omasta kokemuksesta voin sanoa, että näihin tilanteisiin on aina helpompi mennä kun asiaa on pohtinut ennakkoon ja mikäli oma (taloudellinen) tilanne joustaa yllättävien asioiden ilmaantuessa. Mikäli talous on vedetty kireälle kuin viulunkieli on pieneenkin muutokseen mukautuminen paljon vaikeampaa.
Siksi avaan riskien tarkastelun oman talouden tulomeno -analyysilla ja sen joustovaran määrittämiselllä. Tämä kirkastaa oman talouden tilanteen, kuten mistä ja kuinka tuloja tulee sekä millaisia menoja taloudessa on. Menot jaotellaan pakollisiin menoihin sekä niihin, mistä on mahdollista tinkiä, vaikka sitten tilapäisesti. Tästä muodostuva joustovara kertoo myös miten hyvin talous kestää turbulenssia ilman että se ottaa osumaa isommassa kuvassa.
Tulot
Tällä hetkellä tuloni muodostuvat vanhempainrahasta sekä pääomatuloista. Merkittävä osa pääomatuloista tulee vuokratuottoina neljän kohteen kautta. Tämän lisäksi saan säännöllistä osinkotuloa.
Tulolaskelma netto eur/kk
- Vanhempainraha: 2600
- Pääomatulo sijoitusasunnoista: 1100
- Pääomatulo osingoista (ka): 75
Yhteensä 3775 euroa/kuukausi
Vanhempainraha jatkuu marraskuun loppuun ja sen jälkeen sinnittelen jonkin aikaa kodinhoidontuella jolloin omat tuloni putoavat 1575 euroon. Pian vuoden alusta on tarkoitus palata työelämään jolloin töistä saatava nettopalkka tulee olemaan noin 5000 euroa kuussa, jonka myötä kokonaistulot nousevat 6100 euroon. Tärkeänä havaintona, tulojen nousussa on huomioitu nouseva ansiotuloveroprosentti.
Sijoitusasuntojen pääomatulot ovat periaatteessa hyvin ennustettavat, sillä vuokra ja vastikkeet pysyvät samassa tai melko samassa kuukaudesta toiseen. Tyhjät kuukaudet ovat kuitenkin mahdollisia ja nakertavat loven kokonaistuloihin, sillä asunnoista on kuitenkin maksettava kiinteät kustannukset.
Menot
Menot muodostuvat karkeasti jakaen elämiseen liittyvistä kuluista sekä sijoittamisen kuluista. Elämisen kuluihin lasken asumisen (vastike, sähkö, vakuutukset yms), liikkumisen (bensa, autolaina, verot ja vakuutukset) sekä ruokakulut ja muut menot (lääkkeet, vaatteet, viihde, harrastukset).
Sijoittamisen menoihin taas lasken lainanlyhennykset omasta sekä sijoitusasunnoista. Sijoitusasuntojen vastikkeita en huomioi laskelmassa sillä ne on jo vähennetty nettovuokratuloa laskettaessa.
Talouden menot eur/kk (puoliksi maksettavat):
- asumisen kulut: 650
- liikkuminen (sis. autolainan lyhennyksen elokuuhun 2022 saakka) 1200
- ruoka 1200
- muut menot: 500
Sijoittamisen menolaskelma eur/kk (yksin maksettavat):
- lainojen lyhennykset (oma) 1500
- lainojen lyhennykset (sijoituslainat) 1300
Yhteensä 3550 (50%) + 2800 = 4575 euroa/kuukausi, elokuun 2022 jälkeen 4125 euroa/kuukausi
Joustovara
Yllä oleviin summiin pääsemiseen ei liity mitään suurta ponnistelua suuntaan tai toiseen. Tulot tulevat aikalailla itsekseen sillä lasken myös vuokratulon passiiviseksi vaikka vaatiikin ajoittain hieman vaivaa. Menojen osalta asumisen kuluihin on käytännössä hyvin vaikea vaikuttaa sillä sähköt ja vakuutukset kilpailuttamalla säästö on vain korkeintaan muutamia kymppejä kuussa.
Myös liikkumisen kulut ovat melko muuttumattomat sillä ainakaan tässä vaiheessa autosta luopuminen ei olisi mielekästä eikä järkevää. Liikkumiseen liittyvät kulut pienenevät elokuusta 2022 alkaen autolainan päättyessä.
Ruoka ja muut menot tarjoavat mahdollisuuden jonkinasteiseen säästöön: uskon että pystyisimme nipistämään näistä menoista suhteellisen helposti (reality check!) noin 400-600 euroa kuussa, joka vastaisi omassa budjetissani 200-300 euroa kuussa. Melko suuri osa tästä kertyisi jo ulkona syömisen vähentämisestä ja heräteostosten minimoinnista ruokakaupassa. Kuitenkin pienen realismihetken jälkeen en lähde perustamaan laskelmaani tähän, sillä en usko että tämä olisi kestävää ja toteutettavissa pitkässä juoksussa.
Sen sijaan sijoittamisen menoissa on paljon mahdollisuuksia joustoon. Pankkini tarjoaa mahdollisuutta lyhennysjoustoon, jonka olen aktivoinut kaikkiin lainoihini. Tarkistin tämän hetken tilanteen jäljellä olevan lyhennysjouston osalta ja sitä on jäljellä omille asuntolainoille 2,5 ja 16 kuukautta sekä sijoituslainoille 18 ja 25 kuukautta.
Näin laskien sijoitusmenot joustaisivat portaissa siten, että kuukausittain maksettavien sijoitusmenojen minimi kasvaisi ajan myötä seuraavasti (suluissa kuukausittaiset kokonaismenot):
- kuukausi 1-2: 65 eur/kk (kokonaismenot yhteensä 1940 euroa)
- kuukausi 3-16: 950 eur/kk (2725 / elokuu 2022 jälkeen 2275)
- kuukausi 17-18: 1350 eur/kk (2675)
- kuukausi 19-25: 2000 eur/kk (3325)
- kuukausi 26 ja eteenpäin: 2800 eur kk (4125)
Tämä tarkoittaisi siis että tarpeen vaatiessa pystyn skaalaamaan omia menojani reilusta neljästä tonnista hieman alle kahteen tonniin kuussa pariksi kuukaudeksi. Tämän jälkeen pystyisin pitämään menot vielä yli vuoden ajan alle kolmessa tonnissa kuussa.
Johtopäätöset ja tilanneanalyysi
Yllä lasketuista talouden tuloista ja menoista näkee hyvin nopeasti että tällä hetkellä talous ei ole tasapainossa vaan se on 800 euroa kuussa alijäämäinen. Tämä oli kuitenkin tiedossa jo äitiyslomalle jäädessä ja sen sijaan että esimerkiksi maksaisin pienempiä lainanlyhennyksiä niin että menot vastaisivat tuloja, säästin äitiyslomaa varten puskurin, josta katan tämän alijäämän.
Heinäkuuhun saakka pärjäsin puskuriin koskematta, tästä suuri kiitos alkuvuoden tulospalkkioille sekä tämän vuoden lomarahoille. Puskurin koko tätä kirjoittaessa on noin 10.000 euroa. Puskuria hyödyntäen selviäisinkin nykyisillä tuloilla ja menoilla lähes 1,5 vuotta. Valitettavasti vanhempainpäivärahan päättyminen häämöttää jo reilun parin kuukauden päässä, jolloin talous putoaa noin 3000 euroa kuussa alijäämäiseksi. Tämä tarkoittaisi etten selviäisi puskurin varassa edes neljää täyttä kuukautta vaan viimeistään huhtikuussa 2022 pitäisi palata työelämään.
Mikäli työhön palaaminen ei tuolloin syystä tai toisesta onnistuisi tai maistuisi turvautuisin heti vanhempainpäivärahan päättyessälyhennysjoustoon. Tämä tapahtuisi tämän vuoden joulukuussa ja silloin talouden menot (palkit) suhteutettuna tuloihin (alempi viiva) näyttäisi seuraavalta.
Huomioiden elokuussa 2022 pois maksetun autolainan vaikutuksen menoihin pärjäisin lyhennysjoustolla ja puskurilla helmikuun 2023 loppuun saakka. Ajatusleikkiä on mahdollista jatkaa vielä hieman - mikäli nipistäisin ruokamenoistani tuon yllä mainitun 200 euroa kuussa pärjäisin jo kesäkuun 2023 loppuun saakka.
Rehellisesti sanottuna tämä laskelma yllätti itseni ja antaa myös hieman lisämotivaatiota ajatukseen taloudellisesta riippumattomuudesta. Jo nyt sijoitukseni mahdollistaisivat lähes parin vuoden kotona olemisen mikäli mitään yllättävää ei tulisi ja pystyn pitämään menoni kurissa.
Tästä päästään kuitenkin riskien tarkastelun ytimeen - mikäli mitään yllättävää ei tulisi. Yleensä kun näin ajattelee jotain yllättävää myös ilmaantuu. Rehellisesti sanottuna en myöskään usko että menojen pitäminen pysyvästi näin alhaalla onnistuisi kivutta. Tämä ajatusleikki ei myöskään anna yhtään armoa tyhjien kuukausien, vuokrarästien tai korkojen nousun osalta. Tulojen ja menojen analysoinnin pohjalta uskallan todeta että joustoa löytyy noin vuodeksi, mutta seuraavassa osassa pureudun tarkemmin siihen miten talous käyttäytyy yllättävien asioiden osuessa kohdalle erilaisten riskiskenaarioiden kautta.
Ei kommentteja:
Lähetä kommentti