Paljonko vuokranantaja tienaa? Kuinka paljon asunnonvuokrauksessa on hommaa? Nämä ovat ne kysymykset jotka kuulen melko usein kertoaessani olevani yksityinen vuokranantaja.
Vuokraan asuntoja yksityishenkilönä, joten vuokratulot verotetaan pääomatuloina. Kuten suuri osa suomalaisista, palautin kuluvalla viikolla korjaukset viime vuoden esitäytettyyn veroilmoitukseen, joten vuokraamisen tulo- ja menopuoli tuli käytyä tarkasti läpi. Pohdiskelin samalla näitä kahta edellä mainittua kysymystä.
Tässä postauksessa kerron paljonko tienasin vuokratuloa vuonna 2020 ja millaiset asiat työllistivät vuokranantajana tämän eteen.
Vuokravuosi 2020 numeroina
Vuokrattuja kohteita: 4 kpl
Veroilmoituksessa ilmoitin tuloja neljästä kohteesta - kolmesta asunnosta ja yhdestä liiketilasta. Kaikki sijaitsevat Helsingissä ja asunnot ovat kooltaan yksiöitä tai kaksioita.
Ostettuja asuntoja: 1 kpl
Vuoden 2020 alussa vuokrasin kolmea kohdetta, elokuussa 2020 ostin uuden asunnon. Asunto meni heti vuokralle, vuokrasopimus allekirjoitettiin pari tuntia kauppakirjan jälkeen. Jälkikäteen mietittynä kauppa osui loistavaan saumaan ja vuokralainen löytyi kivuttomasti, toisin kuin tilanne saattaisi olla esimerkiksi nyt.
Lähteneitä vuokralaisia: 1 kpl, uusia vuokralaisia: 3 kpl
Huhtikuussa huokaisin helpotuksesta saadessani yhden asunnon avaimet ongelmavuokralaisen jäjiltä. Muutoinkin viime vuosi oli työntäyteinen uusien vuokralaisten hankkimisen osalta. Haastattelin ja valitsin kaikkiin kolmeen asuntoon uuden vuokralaisen. Kaksi näistä osui toukokuulle, joten toukokuussa oli superkiireistä ilmoitusten laadinnan, ehdokkaiden haastattelun, asuntonäyttöjen ja asuntojen luovutussiivousten parissa. Siivoan edelleen kaikki asunnot itse vaikka työtä alkaa olemaan sen verran että ulkopuolinen siivoaja olisi houkutteleva, mutta vaikkakin kallis vaihtoehto.
Vuokrattuja kuukausia: 33,5
Näistä neljästä kohteesta tilitettiin vuokria yhteensä 33,5 kuukaudelta. Lisäksi yhden kuukauden osalta yksi asunnoista oli vuokralaisen käytössä mutta viimeinen vuokrista jäi saamatta aiheuttaen tyhjän kuukauden.
Tyhjiä kuukausia: 7 kpl
Viime vuosi oli hyvin poikkeuksellinen tyhjien kuukausien osalta. Suurin syy tähän oli yhden kohteen putkiremontti, jonka vuoksi kyseinen kohde oli ennen remonttia ja remontin ajan tyhjillään yhteensä viisi kuukautta. Vaikka asunto meni vuokralle heti putkiremontin loppumetreillä, valitun vuokralaisen irtisanomisajasta johtuen se ehti olla vielä remontin jälkeen kuukauden tyhjänä. Toiseen asuntoon taas osui hankala vuokralainen, joka aiemminmaksettuaan kaikki vuokrat ajallaan jätti vuoden alusta vuokrat maksamatta ja jonka jälkien siivoamisen takia asunto oli tyhjänä kuukauden. Menetetty vuokratulo näiden tyhjien kuukausien takia oli yhteensä 5560 euroa.
Alennettuja tai ilmaisia vuokrakuukausia: 9 kpl
Korona iski pahasti liikehuoneiston vuokralaiseen. Näin ollen neuvottelimme kaksi ilmaista ja kolme alennettua vuokraa. Vuokralainen pysyi ja kohteessa ei ollut yhtään tyhjää kuukautta, joten uskon tämän olleen oikea ratkaisu. Myös putkiremonttikohteessa oli alennettu vuokra kolmen kuukauden ajan johtuen pihatöiden aihauttamasta haitasta ja kellarikomeron valmistumisen viivästymisestä. Näiden lisäksi uudessa kohteessa oli ensimmäinen kuu alennetulla vuokralla, sillä kylpyhuoneeseen jouduttiin vaihtamaan pesuallas. Menetetty vuokratulo näiden alennusten myötä oli yhteensä 2575 euroa.
Ajettuja kilometrejä: 442,5 km
Yllättävän suuri määrä kilometrejä kertyy ihan huomaamatta. Aloitin ajopäiväkirjan pitämisen vasta hankkiessani kolmannen kohteen huomattuani että ajelua omalla autolla esimerkiksi asunnon näyttöä tai vuokrasopimuksen allekirjoitusta varten alkoi kertyä. Viime vuonna kilometrejä kertyikin saman verran kuin Helsingistä Poriin ja takaisin vaikka kaikki kohteet ovat vain 15 kilometrin sisällä toisistaan.
Tilitapahtumia: 164 kpl
Veroilmoitusta varten lataan verkkopankista vuokratilien tilitapahtumat koko vuodelta, järjestän yhdeksi Exceliksi ja käyn jokaisen rivin läpi veroilmoitusta varten varmistaakseni että kaikki tapahtumat päätyvät veroilmoitukselle. Maksan kaikki laskut ja hankinnat kyseisen kohteen tililtä ja mikäli joudun käyttämään henkilökohtaista maksukorttia jonkin hankinnan maksuun, maksan sen luotolla ja lyhennän saman tien summan pois ko. kohteen tililtä. Näin minulle jää muistijälki selityksineen ja kirjapidon tekeminen on helppoa vaikka aikaa olisi ehtinyt kulua.
Teetettyjä uusia avaimia: 10 kpl
Avaimien lukumäärä on hurja, mutta tätä selittää kaksi lukkojen uudelleensarjoitusta ongelmavuokralaisen jäljiltä. Lisäksi tilasin kahteen asuntoon ylimääräisen avaimen: haluan luovuttaa vuokralaiselle vara-avaimen ja yhden avaimen huonetta kohden sekä lisäksi pitää itselläni yhden avaimen kaikkiin kohteisiin varmuuden vuoksi.
Haastehakemuksia: 1 kpl
Vuoden alusta aiemmin täsmällisesti vuokrat maksanut vuokralainen jätti yhtäkkiä vuokria maksamatta ja lakkasi vastaamasta puheluihin ja viesteihin. Lähetin asiallisesti maksuhuomautukset ja jopa kohteliaan kierrellen vihjasin että mikäli korona on sotkenut elämäntilannetta olen täysin avoin neuvottelemaan maksujärjestelyistä. Koska en saanut mitään vastakaikua laitoin asian eteenpäin haastehakemuksena käräjäoikeudelle. Vain muutamia päiviä tämän jälkeen puuttuvat vuokrat yhtä lukuunottamatta tulivat tilille ja tekstari että avaimen saa noutaa osoitteesta x. Vedin haastehakemuksen pois ja kärsin puuttuvan kuun vuokran ja siivouskulut nahoissani. Oppi tästä oli että älä osta vuokralaista asunnon mukana!
Vuoden alusta aiemmin täsmällisesti vuokrat maksanut vuokralainen jätti yhtäkkiä vuokria maksamatta ja lakkasi vastaamasta puheluihin ja viesteihin. Lähetin asiallisesti maksuhuomautukset ja jopa kohteliaan kierrellen vihjasin että mikäli korona on sotkenut elämäntilannetta olen täysin avoin neuvottelemaan maksujärjestelyistä. Koska en saanut mitään vastakaikua laitoin asian eteenpäin haastehakemuksena käräjäoikeudelle. Vain muutamia päiviä tämän jälkeen puuttuvat vuokrat yhtä lukuunottamatta tulivat tilille ja tekstari että avaimen saa noutaa osoitteesta x. Vedin haastehakemuksen pois ja kärsin puuttuvan kuun vuokran ja siivouskulut nahoissani. Oppi tästä oli että älä osta vuokralaista asunnon mukana!
Putkiremontteja: 1 kpl
Päätin olla myymättä pisimpään omistamaani kaksiota vaikka siihen oli tulossa putkiremontti. Ajatuksena oli, että taloyhtiö tulee saamaan lisärakentamisesta tuloa, joten asunnon arvonnousu on todennäköisesti suurempaa kuin putkiremontin kustannus. Niinpä kävin viime vuonna läpi elämäni ensimmäisen putkiremontin. Kokemus sinällään oli oikein positiivinen, jälki oli pääsääntöisesti siistiä ja raput tehtiin liukuhihnalla täsmälleen aikataulun mukaisesti. Harmia tulikin sitten yleisten tilojen viivästymisestä sekä omassa asunnossani virheiden reklamoinnin kanssa. Urakoitsija muun muassa meinasi asentaa lattialämmityksen säädöt käytettävyyden kukkasena oven yläpuolelle, joten paikalla sai olla valvomassa työn jälkeä isompien mokien välttämiseksi.
Vuokria kerätty: 21570,98 euroa
Vuoden 2020 aikana minulle maksettiin vuokria yhteensä hieman reilu 21,5 tuhatta euroa. Ilman tyhjiä kuukausia ja alennettuja vuokria summa olisi ollut noin 29000 euroa.
Nettovuokratulo ennen veroja: 6983,22 euroa
Kulujen jälkeen, ennen veroja edellä mainitusta vuokratulosta jäi käteen 6983,22 euroa. Vähennettävien vastikkeiden osuus oli 11 227,85 euroa ja muiden kulujen 3359,92 euroa. Muut kulut koostuivat lähinnä kahdesta lukkojen uudelleen sarjoituksesta, yhden hajoneen kodinkoneen uusimisesta sekä putkiremontin yhteydessä hajonneen kaapin uusimisen kustannuksista. Tästä summasta verottaja muistaa arviolta kolmanneksen laskulle, eli käteen jäävä noin 5200 euroa. Eli käytännössä käteen jäi alle 500 euroa kuussa, joka ei ole työmäärään nähden paljoa. Tosin viime vuosi oli poikkeuksellisen huono tyhjien kuukausien ja alennusten takia - ilman näitä nettovuokratulo olisi ollut 8135 euroa enemmän, jolloin verojen jälkeen olisi jäänyt käteen tupla summa, noin 10 800 euroa.
Sijoituslainojen lyhennykset: 8599,09 euroa
Asuntoja on rahoitettu osin lainavaroin, joista maksan kuukausittain lainanlyhennykset. Vuonna 2020 lyhensin sijoituslainoja yhteensä 8599,09 eurolla, josta korkon osuus oli 984,20 euroa. Näin ollen viime vuonna koko paketti meni pakkaselle kassavirran osalta. Käytännössä jouduin joka kuukausi maksamaan palkkatulosta kattaakseni kaikki asuntojen kulut ja lainanlyhennykset. Kuitenkin isossa kuvassa paketti on kassavirtapositiivinen myös verojen ja lainanlyhennysten jälkeen, sillä tyhjiä kuukausia ja alennettuja vuoksia oli poikkeuksellinen määrä. Kuluvan vuoden osalta tilanne näyttää jo nyt positiiviselta: ensimmäisen puolen vuoden aikana ei tule olemaan yhtään tyhjää kuukautta eikä yllättäviä menoja ole vielä tullut. Loppuvuosi kuitenkin aikaa, joten varmasti jotain tulee vielä.
Loppusanat: Vuokranantajan työmäärä
Käytettyjä työtunteja: ???
Omalta osaltani todettakoon että teen tätä ennemminkin rakkaudesta lajiin kuin työtunteja ja euroja laskien. En ole koskaan pitänyt kirjaa siitä paljonko käytän työtunteja tähän, jota voisi toisaalta kutsua myös harrastukseksi. Työmäärä vaihtelee paljon sen mukaan vaihtuvatko vuokralaiset, mitä kaikkea yhtiössä tapahtuu ja miten hallitus ja ennen kaikkea isännöinti hoitavat yhtiön asioita; ovatko he puolellasi vai jopa vastaan. Seesteisessä vaiheessa vuokranantajan työ on helppoa ja työllistää vähän. Sitten taas niitä vähemmän seesteisiä vaiheita tuppaa kasaantumaan parista kohteesta yhtä aikaa ja silloin homma pitää kiireisenä. Välillä myös epämiellyttävien asioiden parissa, joita ei vuokranantaja voi loputtomiin välttää.
Omalta osaltani todettakoon että teen tätä ennemminkin rakkaudesta lajiin kuin työtunteja ja euroja laskien. En ole koskaan pitänyt kirjaa siitä paljonko käytän työtunteja tähän, jota voisi toisaalta kutsua myös harrastukseksi. Työmäärä vaihtelee paljon sen mukaan vaihtuvatko vuokralaiset, mitä kaikkea yhtiössä tapahtuu ja miten hallitus ja ennen kaikkea isännöinti hoitavat yhtiön asioita; ovatko he puolellasi vai jopa vastaan. Seesteisessä vaiheessa vuokranantajan työ on helppoa ja työllistää vähän. Sitten taas niitä vähemmän seesteisiä vaiheita tuppaa kasaantumaan parista kohteesta yhtä aikaa ja silloin homma pitää kiireisenä. Välillä myös epämiellyttävien asioiden parissa, joita ei vuokranantaja voi loputtomiin välttää.
Olen todennut tämän sijoittamismuodon itselleni hyväksi, olen innostunut seuraamaan eri asuinalueiden kehitystä, kaavoitusta ja toisinaan ihmistenkin kanssa on mukava asioida. Pitkällä tähtäimellä tämä tulee myös olemaan merkittävä tulon lähde minulle ja työn vaihteleva luonne sopii itselleni hyvin.
Photo by Matthew Henry on Unsplash.
Ei kommentteja:
Lähetä kommentti